TROIS NOUVELLES ZONES POUR ÉTUDIER LES LOYERS DANS LA MÉTROPOLE TOURANGELLE

En 2022, les cinq structures porteuses de l’OLL37 ont actualisé le zonage infracommunal de Tours Métropole Val de Loire afin d’analyser mieux encore le parc locatif privé. Trois zones ont été distinguées, prennant en compte les logiques propres au marché locatif privé de la métropole tourangelle ainsi que la perception des acteurs locaux, des collectivités et des administrateurs de biens. Il s’agit du « Centre historique de Tours » (zone 1 – la plus chère), du « Secteur urbain vaIorisé » (zone 2) et du « Secteur métropolitain abordable » (zone 3 – la moins chère).

Il est possible de comparer les niveaux de loyers entre les zones grâce à la neutralisation des effets liés aux caractéristiques des biens loués à l’intérieur de celles-ci (typologie, nombre de pièces, surface habitable, époque de construction, ancienneté du locataire, mode de gestion choisi par le propriétaire). Autrement dit, à logement équivalent, les loyers de la première zone sont plus élevés que ceux de la seconde, eux-mêmes plus élevés que ceux de la troisième zone.

Au 1er janvier 2021, le loyer médian d’un logement locatif privé est de 10,4 €/m² au sein de Tours Métropole Val de Loire, soit un montant de 525 euros par mois, hors charges. Le centre historique de Tours est le secteur le plus cher, toutes choses étant égales par ailleurs. Un locataire s’acquitte d’un loyer de 11,4 €/m² sur ce secteur, soit un coût 7% plus cher qu’au sein du secteur urbain valorisé (10,6 €/m²) et 19% plus cher que dans le secteur métropolitain abordable (9,6 €/m²).

Zone 1 : LE CENTRE HISTORIQUE DE TOURS

Ses principales caractéristiques

• Un parc locatif privé très présent, avec une surreprésentation de meublés
• Un parc de logements locatifs privés très ancien
• Un parc essentiellement constitué de studios et de petits ménages
• Des occupants jeunes, en études et plus mobiles

Son niveau de loyers en 2021

• Le loyer en €/m² le plus élevé de Tours Métropole Val de Loire, tout types de biens confondus (11,4 €/m²)
• Une gamme de prix plus étendue
• Le loyer mensuel global le plus élevé pour les grands logements de cinq pièces ou plus (1 183 €)
• Un niveau de loyer très proche pour les logements construits entre 1991 et 2005 et ceux bâtis avant la fin de la seconde guerre mondiale (12,1 €/m² et 11,9 €/m²)
• Une dégressivité des loyers avec l’ancienneté du locataire plus forte qu’ailleurs

Zone 2 : LE SECTEUR URBAIN VALORISÉ

Ses principales caractéristiques

• Une majorité de logements occupés par leur(s) propriétaire(s), avec une légère surreprésentation de logements locatifs privés
• La dynamique de production de logements la plus importante des trois zones depuis 2013
• Un parc de logements locatifs privés récent et de taille intermédiaire (T2-T3)
• Des locataires en emploi

Son niveau de loyers en 2021

• Des loyers plus proches du centre historique de Tours que du secteur métropolitain abordable
• Des loyers nettement plus hétérogènes qu’ailleurs en gestion directe qu’en gestion déléguée
• Le loyer d’un T3 similaire à celui du centre historique de Tours (10 €/m²)
• Un niveau de loyer très proche pour les logements construits entre 1991 et 2005 et ceux bâtis depuis 2005 (10,5 €/m² et 10,6 €/m²)
• Un loyer plus élevé qu’ailleurs pour les locataires les plus anciens (installés depuis au moins 10 ans)

Zone 3 : LE SECTEUR MÉTROPOLITAIN ABORDABLE 

Ses principales caractéristiques

• Un parc locatif privé moins représenté, au profit de l’habitat social
• Un parc de logements locatifs privés récent, davantage constitué de grandes maisons
• Des T4 plus grands en comparaison des zones 1 et 2, des T5 ou plus, plus petits
• Des locataires plus stables, quelle que soit la typologie ou la taille des logements
• Des occupants majoritairement en emploi, et davantage de retraités, de femmes ou d’hommes au foyer

Son niveau de loyers en 2021

• Le loyer en €/m² le plus abordable de Tours Métropole Val de Loire (9,6 €/m²)
• Plus grande homogénéité des loyers
• Louer son logement de particulier à particulier coûte moins cher que de le louer par un intermédiaire, en €/m²
• Un loyer nettement plus abordable pour les logements construits avant la fin de la seconde guerre mondiale (8,6 €/m², contre plus de 11 €/m² dans les deux autres zones)
• Des niveaux de loyer très proches pour les logements construits jusqu’en 1990

Télécharger la publication 2021 : Observatoire local des loyers du parc privé 2021.pdf

Les résultats sont également consultables sur une cartographie dynamique disponible sur le site du réseau national des observatoires locaux des loyers ( https://www.observatoires-des-loyers.org/6/niveau-des-loyers-en-cartes/agglomeration-de-tours.htm ).

Publication précédente : Observatoire local des loyers du parc privé 2020.pdf

L’Observatoire Local des Loyers du parc privé de la métropole tourangelle (OLL37) appartient au réseau national des OLL depuis 2018, regroupant plus d’une cinquantaine d’agglomérations françaises. Il réunit Tours Métropole Val de Loire, l’État, Action Logement, le Club immobilier de Touraine et l’Agence d’Urbanisme de l’Agglomération de Tours qui ont souhaité se doter d’un dispositif permettant de développer la connaissance du marché locatif privé au service de l’amélioration de leurs activités et de leurs projets.

Sources : Observatoire des loyers de la métropole tourangelle, collecte 2021 ; Insee, RP2019.